Comment estimer un viager immobilier ?
Viager ? Cette vente ayant parfois l'image d'une transaction d'un autre temps reparaît aujourd'hui sur le devant de la scène, répondant au besoin d'une génération cherchant à consolider sa retraite.
Viager ? Cette vente ayant parfois l'image d'une transaction d'un autre temps reparaît aujourd'hui sur le devant de la scène, répondant au besoin d'une génération cherchant à consolider sa retraite.
Définition du viager immobilier
Le viager est un contrat de démembrement de propriété le temps de la durée de vie du vendeur. Il s'agit d'une transaction immobilière pour les seniors qui souhaitent monétiser leur patrimoine immobilier tout en restant vivre dans leur logement. L'âge moyen d'un vendeur en viager est de 78 ans aujourd'hui en France.
Pourquoi vendre en viager ?
Pour le vendeur, qu'on appelle aussi crédirentier, le viager occupé permet de rester vivre et vieillir confortablement chez lui et d'alléger ses charges, ses taxes et éventuellement l'IFI. Avec le bouquet et la rente viagère qu'il reçoit il peut se faire plaisir, augmenter sa retraite, protéger le conjoint survivant ou transmettre à ses enfants. Il existe aussi d'autres contrats : viager libre, viager sans rente, nue-propriété, usufruit viager, vente à terme, … Autant de raisons qui poussent de nombreux seniors à vendre en viager et pas seulement un appartement à Paris ou une villa sur la Côte d'Azur.
Pourquoi acheter en viager ?
Pour l'acquéreur, qu'on appelle débirentier, c'est aussi un très bon investissement dans l'immobilier résidentiel avec une décote parfois très importante à l'achat, pouvant aller jusqu'à -50%. Investir en viager reste cependant risqué et mieux vaut être bien accompagné pour ne pas faire de mauvaise affaire. Une alternative intéressante pour l'acheteur est d'acheter des parts d'une société ou d'une assurance-vie qui, elle, investit dans de nombreux appartement et maison en viager. C'est ce qu'on appelle le viager mutualisé, qui permet de diversifier ces placements et donc de limiter son risque.
Comment estimer un viager ?
Le crédirentier conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH viager) tandis que le débirentier détient la nue-propriété. L'acheteur n'achète pas toute la propriété, il ne paiera donc pas l'intégralité du prix. La méthode peut varier mais voici les 4 grandes étapes de l'estimation d'un viager immobilier :
- Estimation de la valeur vénale du bien ;
- Calcul du DUH viager ;
- Calcul du prix de vente en viager et choix du bouquet ;
- Calcul de la rente viagère ;
Estimation de la valeur vénale du bien
La valeur vénale du logement est estimée exactement comme lors d'une vente immobilière classique. Le crédirentier peut l'obtenir grâce à un simulateur comme La Loupe Immo par exemple. Cette valeur est la base de la simulation viagère personnalisée qui suit.
Calcul du DUH viager
Le Droit d'Usage et d'Habitation est le droit que conserve le vendeur de rester vivre chez lui pendant toute sa durée sa vie. Un peu comme s'il était locataire à vie. On va donc calculer la valeur économique du DUH viager comme l'équivalent des loyers sur l'espérance de vie du vendeur. Or cette espérance de vie dépend de l'âge des vendeurs et elle diffère selon que le vendeur est une femme, un homme ou un couple. Elle nous est donnée par des tables générationnelles officielles. Soit celles de l'INSEE, soit les tables générationnelles définies par décret ministériel, TGF05 (pour une femme) et TGH05 (pour un homme), qui sont aujourd'hui plébiscitées par tous les acquéreurs institutionnels. Ensuite, on applique un taux d'actualisation, aussi appelé coefficient d'actualisation qui dépend du taux de rendement locatif du bien. Ce coefficient est compris entre 2% et 6%. Le résultat de la valeur économique du DUH viager dépendra donc de la méthode et du coefficient choisi par le simulateur viager.
Calcul du prix de vente en viager et choix du bouquet
Le prix de vente en viager est égal à la valeur vénale moins la valeur économique du Droit d'Usage et d'Habitation. Une fois ce prix de vente en viager déterminé, le vendeur décide de le répartir entre un bouquet et une rente viagère. Le bouquet est le paiement reçu comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. La rente viagère est une rente mensuelle perçue par le vendeur pour toute sa vie, jusqu'au décès du vendeur. Le bouquet représente donc la sécurité d'être payé le bon prix tandis que la rente représente la sérénité de recevoir des paiements réguliers pour toute sa vie. Toutes les répartitions bouquet-rente sont possibles.
Calcul de la rente viagère
Une fois le montant du bouquet choisi, on convertit le montant restant en rente viagère. Pour cela, on se sert à nouveau de l'espérance de vie du vendeur. Le capital à convertir en rentes sera alors réparti sur les années futures d'espérance de vie du vendeur pour déterminer le montant de la rente mensuelle.
Exemple de viager occupé
Un homme de 80 ans et une femme de 78 ans vendent leur appartement à Paris de 400 000 € en viager occupé.
- L'espérance de vie d'un homme de 80 ans est de 10,71 ans selon la TGH05 ;
- L'espérance de vie d'une femme de 78 ans est de 14,95 ans selon la TGF05 ;
Simulation viagère
Tout l'objectif du simulateur viager est de réaliser ces calculs pour définir une étude viagère personnalisée, c'est-à-dire de proposer différentes simulations bouquet-rentes à partir de l'estimation de la valeur vénale du bien et de la date de naissance des vendeurs. Il existe bien un barème en viager mais il utilise le même coefficient pour toute la France donc il perd vite sa pertinence.
Pour estimer un viager le simulateur Néo Viager vous propose une étude viagère personnalisée en 3 minutes. Vous pourrez ensuite simuler différentes options selon l'estimation de la valeur vénale du bien et selon la répartition bouquet-rentes souhaitée par le vendeur.
